¿Cuándo se considera regularizada una propiedad?
Una propiedad se encuentra regularizada cuando las obras que requieren autorización cuentan con el respectivo Permiso de Edificación, han obtenido su Recepción Definitiva y la construcción existente coincide con los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales (DOM).
Los tres elementos deben revisarse en conjunto. Una vivienda puede tener un permiso antiguo, pero haber sido ampliada posteriormente sin autorización. También puede coincidir con sus planos, pero tener pendiente la recepción municipal. En ambos casos, la situación administrativa de la propiedad está incompleta.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece, como regla general, que las obras de construcción, reconstrucción, reparación, alteración o ampliación requieren la autorización correspondiente. Una vez terminadas, debe cerrarse el proceso municipal mediante la recepción de las obras.
Que los metros cuadrados aparezcan en el SII o que se paguen contribuciones por ellos no acredita que estén aprobados por la Dirección de Obras. El catastro tributario y el expediente municipal cumplen funciones diferentes.
Documentos que debes revisar
Para comprobar la situación de una propiedad deben revisarse los antecedentes archivados en la Dirección de Obras de la comuna. Los principales son:
- —Permiso de Edificación original y los permisos posteriores que afecten al inmueble.
- —Certificado de Recepción Definitiva, total o parcial, correspondiente a cada permiso.
- —Planos de arquitectura aprobados y timbrados por la Dirección de Obras.
- —Resoluciones de modificación de proyecto, ampliación, alteración o cambio de destino, cuando existan.
- —Cuadros de superficie aprobados para identificar cuántos metros cuadrados están autorizados.
- —Certificados o resoluciones de regularizaciones anteriores.
- —Antecedentes de subdivisión, fusión o copropiedad inmobiliaria, si afectan la configuración del inmueble.
- —Certificado de Informaciones Previas, cuando sea necesario evaluar la normativa actualmente aplicable.
La escritura y el certificado de dominio vigente permiten verificar la propiedad del inmueble, pero no reemplazan los permisos, los planos ni la recepción municipal de las construcciones.
Cómo comprobarlo paso a paso
Una revisión confiable debe comparar los documentos oficiales con la realidad construida. La secuencia recomendada es la siguiente:
¿Qué hacer si la propiedad no está regularizada?
La solución depende de lo que falte. Si la obra fue construida sin autorización, corresponde estudiar una Regularización de la Propiedad para obtener el permiso aplicable y su Recepción Definitiva. Antes de ingresar el expediente debe verificarse que lo construido cumpla la normativa o pueda acogerse a un procedimiento especial.
Si existe permiso y la construcción coincide con los planos, pero falta el certificado de término, puede ser suficiente tramitar la Recepción Final o Recepción Definitiva. Para ello se deben reunir los informes profesionales, certificados de instalaciones y demás antecedentes exigibles según el proyecto.
Cuando existen permisos y recepciones, pero la propiedad fue modificada posteriormente, debe identificarse la intervención y definir si corresponde una ampliación, alteración, modificación de proyecto, cambio de destino u otro procedimiento. La revisión previa evita iniciar un trámite equivocado y permite conocer si será necesario corregir parte de la obra.
¿Quieres comprobar la situación de tu propiedad?
Revisamos el expediente municipal y lo comparamos con la construcción existente para determinar qué está aprobado, qué diferencias existen y cuál es el trámite correcto para dejar la propiedad regularizada.
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