Qué revisar antes de comprar una propiedad en Chile

¿Por qué no basta con revisar la escritura?

La escritura y el estudio de títulos permiten comprobar quién es el propietario, cómo se adquirió el inmueble y si existen hipotecas, prohibiciones, embargos u otras limitaciones jurídicas. Esa revisión es indispensable, pero no demuestra por sí sola que todas las construcciones estén autorizadas.

Como arquitecto, mi revisión responde otras preguntas: ¿los metros cuadrados ofrecidos aparecen en los planos municipales?, ¿cada ampliación cuenta con Permiso de Edificación?, ¿la obra obtuvo su Recepción Definitiva?, ¿el destino aprobado permite el uso que el comprador pretende darle?

Una propiedad puede tener sus títulos jurídicos en orden y, al mismo tiempo, presentar un segundo piso, quincho, terraza cerrada, piscina, bodega, ampliación o modificación interior sin respaldo municipal. Cuando se compra sin revisar estas diferencias, el nuevo propietario adquiere también el problema y deberá asumir su costo, su tramitación y, en algunos casos, la imposibilidad de conservar toda la obra.

Documentos que debes revisar

Los antecedentes dependen del tipo de inmueble y de la operación, pero una revisión completa debería considerar:

• —Certificado de dominio vigente y copia de la inscripción de propiedad.
• —Certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, litigios y deuda de contribuciones, según corresponda.
• —Permiso de Edificación original y permisos posteriores de ampliación, alteración o modificación.
• —Certificados de Recepción Definitiva total o parcial asociados a cada permiso.
• —Planos de arquitectura aprobados y cuadros de superficie.
• —Certificado de Informaciones Previas para conocer la normativa vigente del predio.
• —Antecedentes de subdivisión, fusión, loteo o copropiedad inmobiliaria, cuando procedan.
• —Reglamento de copropiedad y autorizaciones que afecten departamentos, oficinas o locales.
• —Certificado de avalúo y antecedentes del SII, utilizados como información tributaria complementaria.
• —Informe de tasación bancaria, si la compra se financiará mediante crédito hipotecario.

Para ordenar esta revisión puedes comenzar por comprobar si la propiedad está regularizada. Que una superficie figure en el SII no reemplaza el permiso, los planos ni la recepción municipal; incluso el propio Servicio solicita esos documentos para acreditar formalmente determinadas características de una construcción.

La revisión paso a paso

La revisión técnica conviene realizarla antes de asumir obligaciones difíciles de revertir, especialmente antes de firmar una promesa con multas o plazos ajustados.

Señales de alerta antes de comprar

Algunas frases habituales deberían activar una revisión más profunda: “siempre ha estado así”, “aparece en el SII”, “la ampliación es muy antigua”, “el banco anterior la aceptó”, “después se puede regularizar” o “la recepción está en trámite”. Ninguna de ellas reemplaza los documentos municipales ni garantiza que la obra sea aprobable.

También debe prestarse atención cuando la superficie publicada no coincide con los planos, falta la recepción de una ampliación, existen recintos sobre deslindes, se cerraron terrazas, se unieron unidades, se modificaron bienes comunes o el destino real es distinto al aprobado.

Si la compra depende de financiamiento, estas diferencias pueden influir en la tasación o detener la operación. En ese caso conviene revisar también por qué un crédito hipotecario puede ser rechazado por problemas de la propiedad. La preaprobación financiera del comprador no implica que el banco ya haya aceptado el inmueble como garantía.