Comprar una propiedad con ampliaciones sin regularizar

¿Qué significa que una ampliación no esté regularizada?

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones define la ampliación como el aumento de superficie edificada construido con posterioridad a la recepción definitiva de una obra. Salvo las excepciones expresamente contempladas por la normativa, una ampliación requiere un Permiso de Edificación y, una vez ejecutada conforme al proyecto aprobado, su Recepción Definitiva.

Por lo tanto, una ampliación sin regularizar puede encontrarse en dos situaciones: fue construida sin permiso, o cuenta con permiso pero nunca obtuvo la recepción correspondiente. En ambos casos, la realidad física no coincide completamente con los antecedentes de la Dirección de Obras Municipales. Si existe duda sobre los documentos disponibles, el primer paso es comprobar si la propiedad está regularizada.

Son ejemplos frecuentes los segundos pisos, dormitorios agregados, logias cerradas, quinchos, terrazas techadas, bodegas, cobertizos, oficinas interiores o recintos levantados en patios. Que estos metros aparezcan en el avalúo del SII, en una tasación anterior o en un aviso de venta no demuestra que estén aprobados municipalmente.

Riesgos de comprar en estas condiciones

El nivel de riesgo depende de la magnitud de la ampliación, de su ubicación, del sistema constructivo y de la normativa aplicable al predio. Antes de comprar deben evaluarse, al menos, los siguientes aspectos:

• —La ampliación podría incumplir distanciamientos, rasantes, adosamientos, altura, ocupación de suelo o constructibilidad.
• —Podrían requerirse modificaciones, demoliciones parciales o refuerzos para hacerla aprobable.
• —La materialidad o la estructura podrían no contar con antecedentes técnicos suficientes.
• —En copropiedad, la obra podría intervenir fachadas, losas, patios, ductos u otros bienes comunes.
• —El banco podría no considerar los metros no recibidos o formular observaciones a la garantía.
• —La tasación puede reconocer un valor menor que el precio pactado.
• —El nuevo propietario deberá asumir honorarios, especialidades, derechos municipales y obras correctivas.
• —Una futura venta, subdivisión, nueva ampliación o solicitud de Patente Comercial Definitiva puede quedar condicionada por esta situación.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece que las ampliaciones requieren permiso de la Dirección de Obras Municipales, salvo las excepciones que señale la Ordenanza, y que ninguna obra puede ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva. Por eso, la pregunta correcta no es solamente si la ampliación existe desde hace muchos años, sino si hoy puede ser aprobada y bajo qué condiciones.

Qué hacer antes de comprar

La ampliación debe revisarse antes de firmar una promesa de compraventa o entregar una suma importante de dinero. Una evaluación ordenada permite distinguir un trámite abordable de un problema que puede cambiar por completo la conveniencia de la compra.

Alternativas para concretar la compra

Si el estudio concluye que la ampliación es viable, la alternativa más segura es que el propietario obtenga el permiso y la recepción antes de vender. Así, el precio, los planos y la superficie ofrecida corresponden a una propiedad ya regularizada.

También es posible prometer la compraventa dejándola sujeta a que el vendedor obtenga la regularización dentro de un plazo determinado. Esta fórmula debe ser redactada y revisada por un abogado, especialmente respecto de anticipos, multas, restituciones y condiciones para poner término al contrato.

Una tercera opción es comprar asumiendo el comprador la regularización. Esto solo resulta razonable cuando existe un diagnóstico técnico favorable, los costos están incorporados en la negociación y el financiamiento no depende de que el banco valore la totalidad de los metros construidos. Para una evaluación general previa, revisa también qué revisar antes de comprar una propiedad en Chile.